（潘世炳）
永業(yè)行土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 潘世炳
把握重大政策機(jī)遇 推動(dòng)房地產(chǎn)評(píng)估轉(zhuǎn)型升級(jí)
一、新形勢(shì) 新階段 新機(jī)遇
（一）宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)仍然嚴(yán)峻，但長(zhǎng)期向好的趨勢(shì)沒(méi)有變
當(dāng)前，世界步入新的動(dòng)蕩變革期，全球經(jīng)濟(jì)面臨的風(fēng)險(xiǎn)和下行壓力顯著增強(qiáng)，外部環(huán)境更趨復(fù)雜嚴(yán)峻，國(guó)內(nèi)有效需求依然不足，經(jīng)濟(jì)回升基礎(chǔ)仍需鞏固，就業(yè)形勢(shì)嚴(yán)峻。房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)和宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)緊密相連，其中既有挑戰(zhàn)，又有機(jī)遇。
（二）立足新階段，推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展
黨的二十大著重強(qiáng)調(diào)“加快構(gòu)建新發(fā)展格局，著力推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展”，并提出“深化國(guó)企改革、促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、提升產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新、實(shí)現(xiàn)綠色轉(zhuǎn)型、全面推進(jìn)鄉(xiāng)村振興”等工作要求。作為綜合型估價(jià)機(jī)構(gòu)，我們要積極開(kāi)展相關(guān)估價(jià)及咨詢(xún)業(yè)務(wù)，機(jī)會(huì)很多。特別是2024年9月26日中央政治局會(huì)議指出，要有效落實(shí)存量政策，加力推出增量政策，積極推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，為行業(yè)發(fā)展指明了新的方向和機(jī)遇。
10月8日，國(guó)新辦發(fā)布會(huì)推出的一攬子增量政策，主要包括五方面內(nèi)容：加力提效實(shí)施宏觀(guān)政策；進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需；加大助企幫扶力度；促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)；努力提振資本市場(chǎng)。11月8日，十四屆全國(guó)人大常委會(huì)第十二次會(huì)議通過(guò)《國(guó)務(wù)院關(guān)于提請(qǐng)審議增加地方政府債務(wù)限額置換存量隱性債務(wù)的議案》 ，重點(diǎn)提出地方政府化債政策“組合拳”。12月9日，中央政治局召開(kāi)會(huì)議，對(duì)2025年的經(jīng)濟(jì)工作作出一系列部署，為實(shí)現(xiàn)“十五五”良好開(kāi)局打牢基礎(chǔ)。12月11日至12日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確2025年要實(shí)施更加積極有為的宏觀(guān)政策，堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、以進(jìn)促穩(wěn)，守正創(chuàng)新、先立后破，系統(tǒng)集成、協(xié)同配合，部署2025年經(jīng)濟(jì)工作九大重點(diǎn)任務(wù)。隨著這一系列增量政策的落地見(jiàn)效，10月份以來(lái)多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)逐步改善，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體保持回升向好態(tài)勢(shì)。
展望未來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有利條件和支撐因素依然較多，巨大的市場(chǎng)需求還有待釋放，我們需因地制宜發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力，關(guān)注新型城鎮(zhèn)化建設(shè)、節(jié)能降碳改造、數(shù)字、綠色、養(yǎng)老、托育等新型消費(fèi)業(yè)態(tài)，積極探尋新的發(fā)展機(jī)遇。
二、房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)創(chuàng)新
身處百年未有之大變局，但也迎來(lái)了百年未有之大機(jī)遇。房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)應(yīng)立足新階段，洞悉政策內(nèi)涵，把握發(fā)展趨勢(shì)，聚焦存量盤(pán)活、城市更新、老舊小區(qū)改造、綠色低碳、生態(tài)價(jià)值、數(shù)據(jù)資產(chǎn)等領(lǐng)域，開(kāi)拓新的估價(jià)和咨詢(xún)業(yè)務(wù)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)高質(zhì)量發(fā)展。
（一）深化國(guó)企改革，盤(pán)活存量資產(chǎn)
一是在區(qū)域范圍內(nèi)整合各類(lèi)有經(jīng)營(yíng)性潛力的存量資產(chǎn)。協(xié)助摸排政府部門(mén)、事業(yè)單位、國(guó)有企業(yè)、公共機(jī)構(gòu)等所持有的各類(lèi)存量資產(chǎn)，包括但不限于：存量土地與房產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施、公共資源和特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等，并對(duì)存量資產(chǎn)的當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估、審計(jì)，對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行績(jī)效評(píng)價(jià)分析。
二是利用政策、規(guī)劃及市場(chǎng)需求，培育和提升各類(lèi)存量資產(chǎn)價(jià)值。分析不同類(lèi)別、不同主體存量資產(chǎn)的多元化價(jià)值提升方式和盤(pán)活途徑，形成有實(shí)操性的盤(pán)活存量資產(chǎn)的工具箱和路線(xiàn)圖，切實(shí)提升各類(lèi)存量資產(chǎn)的價(jià)值。
三是結(jié)合城市發(fā)展需要和產(chǎn)業(yè)布局定位，對(duì)連接成片的足夠體量的大片區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，制定開(kāi)發(fā)策略和投融資方案，最大限度培育長(zhǎng)期綜合財(cái)力，有效化解存量債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，積極爭(zhēng)取金融機(jī)構(gòu)的支持，推進(jìn)實(shí)施重大項(xiàng)目。
結(jié)合永業(yè)行實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，以“國(guó)有三資清理”“資產(chǎn)盤(pán)活利用”和“國(guó)企功能性改革”為主線(xiàn)，通過(guò)“確認(rèn)、確權(quán)、確值”發(fā)現(xiàn)資產(chǎn)、提升價(jià)值，借助“規(guī)劃、策劃、謀劃”實(shí)現(xiàn)價(jià)值，有效助力資源－資產(chǎn)－資金的轉(zhuǎn)化。
（二）構(gòu)建房地產(chǎn)新模式，推進(jìn)城市更新
從棚戶(hù)區(qū)改造到老舊小區(qū)改造，再到如今將城市更新上升至國(guó)家戰(zhàn)略層面，城市更新的重要性日益凸顯。需聚焦“資源－資產(chǎn)－資本”轉(zhuǎn)化路徑，為城市更新提供覆蓋“策投規(guī)建營(yíng)信”全周期的一體化咨詢(xún)管理服務(wù)。城市更新的成功案例有很多，其核心都在于能夠?qū)崿F(xiàn)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益的雙重提升。把經(jīng)濟(jì)賬、社會(huì)賬算好了，城市更新才能成功。
以永業(yè)行為例，在城市更新的背景下，積極推動(dòng)資源環(huán)境、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、投資金融等要素與經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的耦合協(xié)調(diào)，為城市區(qū)域發(fā)展提供智力支持和解決方案。2022年至2024年合計(jì)落地1000多個(gè)項(xiàng)目，涉及超5000億元投資，超4000億元融資，為50多個(gè)地方政府和央企平臺(tái)投融資顧問(wèn)服務(wù)，發(fā)行專(zhuān)項(xiàng)債項(xiàng)目近800億元。
（三）落實(shí)“雙碳”行動(dòng)，推動(dòng)綠色發(fā)展
生態(tài)產(chǎn)品價(jià)值實(shí)現(xiàn)是貫穿習(xí)近平生態(tài)文明思想的核心主線(xiàn)。自黨的十八大以來(lái)，打通 “綠水青山”向 “金山銀山”的轉(zhuǎn)換通道，關(guān)鍵在于建立生態(tài)產(chǎn)品價(jià)值實(shí)現(xiàn)的體制、機(jī)制。2021年4月，中辦、國(guó)辦印發(fā)《關(guān)于建立健全生態(tài)產(chǎn)品價(jià)值實(shí)現(xiàn)機(jī)制的意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2021〕40號(hào)文），明確六大任務(wù)：建立生態(tài)產(chǎn)品調(diào)查監(jiān)測(cè)機(jī)制、建立生態(tài)產(chǎn)品價(jià)值評(píng)價(jià)機(jī)制、健全生態(tài)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)機(jī)制、健全生態(tài)產(chǎn)品保護(hù)補(bǔ)償機(jī)制、健全生態(tài)產(chǎn)品價(jià)值實(shí)現(xiàn)保障機(jī)制、建立生態(tài)產(chǎn)品價(jià)值實(shí)現(xiàn)推進(jìn)機(jī)制。永業(yè)行以此為基礎(chǔ)，聚焦社會(huì)資本參與生態(tài)保護(hù)修復(fù)新模式，研究自然資源資產(chǎn)要素高效配置路徑，保障社會(huì)資本“進(jìn)得去、退得出、有收益”，完善相關(guān)政策配套，形成系列研究成果。
（四）挖掘數(shù)據(jù)潛能，促進(jìn)生產(chǎn)要素革新
2023年2月27日，中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)了《數(shù)字中國(guó)建設(shè)整體布局規(guī)劃》，明確數(shù)字中國(guó)建設(shè)的整體框架。2023年12月31日，財(cái)政部印發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)數(shù)據(jù)資產(chǎn)管理的指導(dǎo)意見(jiàn)》。2024年1 月 1 日起，正式進(jìn)入數(shù)據(jù)資產(chǎn)入表元年。
一是數(shù)據(jù)產(chǎn)品研發(fā)，包括①需求研判：摸清權(quán)屬人對(duì)于數(shù)據(jù)應(yīng)用的思路和目的；②行業(yè)市場(chǎng)分析：結(jié)合行業(yè)領(lǐng)域的發(fā)展情況、市場(chǎng)需求、類(lèi)似產(chǎn)品的數(shù)據(jù)交易情況、競(jìng)爭(zhēng)格局，鎖定目標(biāo)客戶(hù)畫(huà)像；③數(shù)據(jù)產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計(jì)：設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)產(chǎn)品的內(nèi)容、交易形態(tài)、交易頻次。二是估值定價(jià)，判斷項(xiàng)目性質(zhì)，綜合采用成本法、收益法等進(jìn)行數(shù)據(jù)產(chǎn)品確值。三是質(zhì)押融資，對(duì)接金融機(jī)構(gòu)，準(zhǔn)備質(zhì)押融資所需手續(xù)材料，研判質(zhì)押率等關(guān)鍵指標(biāo)。四是數(shù)據(jù)商品交易，協(xié)助交易雙方定價(jià)談判，提供價(jià)格調(diào)整策略建議。
三、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理優(yōu)化與提升
為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的可持續(xù)發(fā)展，需從多方面優(yōu)化和提升管理水平。一是以經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)和管理效益為核心，強(qiáng)化市場(chǎng)、管理、風(fēng)控、技術(shù)、信息、文化“1+六位一體”企業(yè)管理模式；二是聚焦“人事提質(zhì)”，始終堅(jiān)持以人為本，充分調(diào)動(dòng)員工的積極性和創(chuàng)造力；三是提升研發(fā)實(shí)力，加速成果轉(zhuǎn)化，不斷提升機(jī)構(gòu)的核心競(jìng)爭(zhēng)力；四是重視平臺(tái)建設(shè)，加強(qiáng)行業(yè)交流，積極拓展業(yè)務(wù)渠道；五是聚焦“信息提速”，加快數(shù)字化轉(zhuǎn)型，提高工作效率和服務(wù)質(zhì)量；六是樹(shù)立品牌形象，推進(jìn)業(yè)務(wù)延伸，實(shí)現(xiàn)多元化發(fā)展；七是加強(qiáng)文化建設(shè)，凝聚發(fā)展力量，營(yíng)造積極向上的企業(yè)文化氛圍。
謝謝大家！