（朱道林）
中國農(nóng)業(yè)大學(xué)土地科學(xué)與技術(shù)學(xué)院副院長、教授 朱道林
不動產(chǎn)估價的現(xiàn)實矛盾與未來趨勢
我國現(xiàn)階段的不動產(chǎn)估價行業(yè)，是伴隨改革開放的步伐發(fā)展起來的。自上世紀80年代改革開放以來，逐步由計劃經(jīng)濟轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣髁x市場經(jīng)濟，相應(yīng)的土地制度、住房制度進行全面改革，國有企業(yè)全面改制，伴隨市場經(jīng)濟的發(fā)展，為市場服務(wù)的不動產(chǎn)估價行業(yè)應(yīng)運而生，并不斷發(fā)展壯大。過程是輝煌的，然而，道路也是曲折的。尤其在當(dāng)前處于社會經(jīng)濟飛速發(fā)展的轉(zhuǎn)型時期，既面臨著巨大挑戰(zhàn)，同樣也存在一系列機遇。因此，思考與探索轉(zhuǎn)型時期的估價行業(yè)發(fā)展方向，迎接挑戰(zhàn)，抓住機遇，迫在眉睫。我想，今天中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會成立三十年之際，舉辦主題為“面向未來的估價發(fā)展”論壇，其意義也在于此。
一、轉(zhuǎn)型與發(fā)展時期不動產(chǎn)估價行業(yè)面臨的矛盾
就當(dāng)前我國不動產(chǎn)估價行業(yè)的整體情況來看，面臨的主要矛盾有：
一是不動產(chǎn)估價領(lǐng)域部門壁壘由來已久。這主要是由長期以來部門分管引起的，不同部門分屬管理，各自為政，如土地、房地產(chǎn)、資產(chǎn)等不同估價領(lǐng)域分別需要針對不同部門的管理要求，對于估價機構(gòu)和估價師來說就需要應(yīng)對這些要求。
二是市場競爭參差不齊，惡性競爭愈演愈烈。隨著不動產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的發(fā)展與演變，估價服務(wù)的形式化、同質(zhì)化日趨嚴重，尤其隨著估價機構(gòu)日益膨脹，而估價市場需求的增長卻非常有限，進而競爭日趨激烈，甚至出現(xiàn)機構(gòu)越大、越按照技術(shù)標準、越遵循行業(yè)準則的機構(gòu)反而競爭不過小機構(gòu)的現(xiàn)象，因為小機構(gòu)的違規(guī)成本更低。這種惡性競爭將嚴重制約行業(yè)的健康發(fā)展。
三是估價技術(shù)與服務(wù)水平有待提高，算價多于估價。我們都知道不動產(chǎn)估價是為特定目的評估不動產(chǎn)的特定權(quán)益于特定時間的價值的藝術(shù)或科學(xué)，所謂“科學(xué)”就是需要遵循科學(xué)理論與方法，所謂“藝術(shù)”實際是評估價格判斷的專業(yè)能力，這需要估價師具備長期的經(jīng)驗積累、深厚的專業(yè)知識、深入的市場調(diào)查及精湛的市場判斷等，進而才能估算出客觀合理的市場價格，并遵循估價技術(shù)標準、采用科學(xué)方法進行測算，我們稱之為“大膽的假設(shè)，小心地求證”。而現(xiàn)實中，我們發(fā)現(xiàn)大多數(shù)的估價報告，雖然寫的很厚，雖然算的很精確（有的甚至精確到小數(shù)點若干位，但往往其小數(shù)點前面就錯了），雖然符合技術(shù)規(guī)程，但是，當(dāng)你想看看其得出評估價格的判斷依據(jù)、想找到評估價格的市場狀況時，卻很難找到；盡管許多估價報告在影響因素分析部分寫了幾十頁，然而你卻找不到真正影響其價格判斷與確定的因素究竟是什么；盡管報告中估價過程、估價方法描述的很細致，很符合技術(shù)規(guī)范的要求，然而你會發(fā)現(xiàn)當(dāng)不同估價方法的估價結(jié)果出現(xiàn)較大差異時，從其估價報告的分析中根本找不到價格差距的合適原因及理由。我把這種現(xiàn)象稱為“算價”而不是“估價”，即只是按照技術(shù)規(guī)程和方法把價格“算”出來了，而“估”價的判斷與分析基本沒有。也有很多估價機構(gòu)的同志在訴苦，說我們的報告都是按照國家的技術(shù)規(guī)范、技術(shù)標準、報告格式撰寫的，為什么總是得不到高分？甚至還會出現(xiàn)不合格報告？我告訴他，估價報告符合國家的技術(shù)規(guī)范、技術(shù)標準、報告格式，那是最低標準，不符合就是不合格。而真正好的估價報告，必須為讀報告、用報告的人提供價格判斷的清晰而正確的依據(jù)，要讓用報告、讀報告的人信服你的判斷，信服你確定的價格，要證明你的價格判斷是符合當(dāng)時當(dāng)?shù)氐氖袌鏊降摹?/span>
四是服務(wù)政府多于服務(wù)企業(yè)，程序性需求多于市場需求。嚴格來說，不動產(chǎn)估價作為專業(yè)的技術(shù)服務(wù)，無論是政府需求還是企業(yè)需求，只要有需求我們都應(yīng)該提供專業(yè)化的服務(wù)，不應(yīng)該有所區(qū)分。但是由于不同需求主體的技術(shù)服務(wù)側(cè)重點不同，進而導(dǎo)致估價機構(gòu)技術(shù)水平和服務(wù)能力的差異。比如有些估價需求往往是程序性的，即估價機構(gòu)提供的估價報告主要是作為審查報批的程序要件，而對價格水平的高低、合理與否等要求不高，只要提供個蓋章簽字的估價報告就能解決問題。一些機構(gòu)在長期承擔(dān)這類業(yè)務(wù)過程也就養(yǎng)成了不研究市場、不關(guān)注價格水平的習(xí)慣，導(dǎo)致不同機構(gòu)技術(shù)水平的高低無法體現(xiàn)在業(yè)務(wù)水平上，甚至形成了行業(yè)惰性。而真正的市場需求，則主要關(guān)注的是市場狀況的判斷，是市場價格的準確分析，甚至幫助委托方參與競價談判，協(xié)助委托方采取有效的競爭策略等，相信隨著我國市場經(jīng)濟的發(fā)展，這種真正的市場服務(wù)需求會越來越多，當(dāng)然提供這種真正的市場服務(wù)也就要求更高的專業(yè)水準。
五是AI技術(shù)沖擊帶來的“憂”（焦慮）與“優(yōu)”（優(yōu)化）。隨著AI技術(shù)的快速發(fā)展，一些人認為AI會取代估價師，因此感到憂慮；一些人認為利用AI可以實現(xiàn)更高水平的估價，許多估價機構(gòu)或估價已經(jīng)在積極學(xué)習(xí)與運用AI，并取得成效。無論哪種觀點，AI時代已經(jīng)到來，不動產(chǎn)估價行業(yè)必將迎接其可能的沖擊與挑戰(zhàn)。
六是轉(zhuǎn)型時期宏觀經(jīng)濟與市場低迷，業(yè)務(wù)需求萎縮等。與前面的問題相比，這主要是宏觀經(jīng)濟的變化引起的，屬于外因。然而，正是由于其屬于外因，是我們不可掌控的，更需要正確應(yīng)對。
二、行業(yè)發(fā)展存在的機遇
總的來說，我國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的時代已經(jīng)過去，已經(jīng)進入存量時代，我們必須要轉(zhuǎn)型與適應(yīng)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展期，適應(yīng)存量時代的市場化服務(wù)需求。
不動產(chǎn)估價行業(yè)作為專業(yè)的市場服務(wù)領(lǐng)域，其市場需求永遠是不可改變的。因為人類永遠需要住在房子里，永遠離不開經(jīng)濟活動，因此只要地球上還有人，只要人類還住在房子里，不動產(chǎn)估價就一定有市場。即使是在AI大模型時代，只要及時轉(zhuǎn)型不被AI替代，乃至學(xué)會充分利用AI，就一定能得到發(fā)展。當(dāng)然，必須學(xué)會轉(zhuǎn)型，必須要主動適應(yīng)市場需求，主動追求市場需求，主動轉(zhuǎn)變服務(wù)方式，及時跟上新技術(shù)發(fā)展的步伐，這才是唯一的出路。
越是艱苦的形勢，越需要我們發(fā)揮智慧，轉(zhuǎn)型發(fā)展。無論是市場上行還是下行，估價服務(wù)都有相應(yīng)的需求。在市場上行時有房地產(chǎn)投資的需求，在市場下行時有企業(yè)破產(chǎn)、倒閉的資產(chǎn)重組和資產(chǎn)核算需求，這都需要估價行業(yè)發(fā)揮專業(yè)作用。機遇永遠存在，問題的關(guān)鍵是我們必須學(xué)會抓住機遇。
三、適應(yīng)轉(zhuǎn)型發(fā)展的不動產(chǎn)估價行業(yè)未來趨勢
困難是艱巨的！但是越是有困難的地方就越有挑戰(zhàn)，凡是能夠把握趨勢的才能抓住機遇，實現(xiàn)新的輝煌。
（一）堅持理論至上，不斷提升估價技術(shù)服務(wù)能力
不動產(chǎn)估價專業(yè)人員需要在長期經(jīng)驗積累的基礎(chǔ)上，調(diào)查市場、認識市場、判斷市場、把握市場，最后求證價格。估價是專業(yè)性判斷，要堅持市場博弈決定價格的邏輯關(guān)系，即在供求關(guān)系中分析和判斷價格，市場比較法的重要性就在于此。除了考慮市場供求關(guān)系的影響外，還需要考慮市場不理性可能帶來的問題。如何克服市場不理性評估一個相對客觀合理的市場水平下的價格，收益法能夠解決此類問題。因此，應(yīng)根據(jù)不同的市場情況，適用不同的估價方法，這就需要理論的判斷。估價方法選擇與應(yīng)用，不簡單是由于有市場案例就選用市場比較法，有收益就選用收益還原法。這是一個需要思考的重要問題。
比如，我們究竟如何判斷所評估的土地或不動產(chǎn)價格的合理性？這就需要從理論上進行分析，任何專業(yè)分析必須要考慮理論邏輯。長期以來在房地產(chǎn)快速發(fā)展時期，土地價格不斷上漲，很多人就認為土地越貴越好，因為地價高地方政府可以獲得更高的土地財政，房地產(chǎn)開發(fā)商可以賣更高的房價；而對于用地者及買房者來說呢，價格高就是更高的成本。那么，究竟價格多高合理呢？要回答好這個問題，只能從理論上進行分析。我在《土地經(jīng)濟學(xué)論綱》一書中提出一個定理：在完全競爭市場條件下土地價格最終來源于土地產(chǎn)出品價格。土地價格并不是越高越好，因為，土地作為生產(chǎn)要素，其價格對賣者是財產(chǎn)收入，而對買者則是生產(chǎn)成本。從土地經(jīng)濟學(xué)角度而言，土地作為生產(chǎn)要素，其價格最終取決于土地利用能力，取決于土地產(chǎn)出品價格，土地價格是其可能產(chǎn)生的預(yù)期收益的購買價格。這是由土地作為生產(chǎn)要素，其購買價格就是生產(chǎn)成本，只能由生產(chǎn)或經(jīng)營產(chǎn)出獲得回報，無論是用于生產(chǎn)的土地，還是用于投資的土地，無不如此。
這一理論在古典經(jīng)濟學(xué)中就得到重視。威廉·配第在《賦稅論》中提出“土地是財富之母，而勞動則為其父”。土地的價值，取決于該土地所生產(chǎn)的產(chǎn)品量對為生產(chǎn)這些產(chǎn)品而投下的簡單勞動的比例的大小。亞當(dāng)·斯密在《國富論》“論商品價格的組成部分”中提出：無論在什么社會，商品價格歸根到底都分解為那（地租、工資和利潤）三個部分或其中之一。地租成為商品價格構(gòu)成部分的方式是和工資與利潤不同的。工資和利潤的高低是價格高低的原因，而地租的高低卻是價格高低的結(jié)果。
馬克思在《資本論》第七篇“各種收入及其源泉”第四十八章“三位一體公式”中，從三大生產(chǎn)要素的角度，提出“資本—利潤，土地—地租，勞動—工資，這就是把社會生產(chǎn)過程的一切秘密包括在內(nèi)的三位一體的公式”，本質(zhì)上也說明土地價格來源于土地產(chǎn)出品價格，取決于土地作為生產(chǎn)要素，對產(chǎn)出的分配關(guān)系。
這一理論不僅能解釋地價高低的合理性問題，還可以解釋很多現(xiàn)實問題。比如，為什么同一個區(qū)位不同用地類型的地塊之間存在巨大價格差異？乃至同一塊地用于不同的用途也會有不同的價格？因為用途不同，產(chǎn)出不同，產(chǎn)出不同決定了價格不同。為什么住宅地價炒的很高，而商業(yè)、工業(yè)地價始終炒不起來？因為住宅地價炒的高的是預(yù)期，一旦預(yù)期下行總有人會賠回來；而商業(yè)、工業(yè)都是產(chǎn)業(yè)用地，其產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出決定了其價格水平，不可能炒起來。為什么僅靠賣地不可能實現(xiàn)經(jīng)濟增長？很簡單，只有存在著實體經(jīng)濟需求，即存在著產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需求，土地作為生產(chǎn)要素，及時提供給產(chǎn)業(yè)使用，才能支撐經(jīng)濟發(fā)展；否則如果沒有實體經(jīng)濟需求，一是地賣不出去，即使賣出去也可能停留在中間開發(fā)環(huán)節(jié)，因此就不可能實現(xiàn)經(jīng)濟增長。當(dāng)前經(jīng)濟發(fā)展受滯，很多地方財政捉襟見肘，按道理可以盡快賣地實現(xiàn)經(jīng)濟發(fā)展、支撐地方財政啊，為什么不賣呢？不是不賣，而賣不掉；為什么賣不掉？因為沒有產(chǎn)業(yè)需求，就這么簡單。
由此可見，準確掌握理論的重要性。估價師作為專業(yè)人士，必須具備較高的理論水平。
（二）服務(wù)好政府需求，更須服務(wù)好市場與企業(yè)需求
首先要服務(wù)好政府，不管是土地估價、房地產(chǎn)估價，還是其他不動產(chǎn)估價，政府的業(yè)務(wù)都占據(jù)一定份額；同時也要服務(wù)企業(yè)，市場需求、企業(yè)需求不容忽視，為企業(yè)當(dāng)參謀，為其提供價格決策參考，以及其他市場活動中的專業(yè)化服務(wù)。房地產(chǎn)估價要滿足價值需求，取得競爭優(yōu)勢，提升業(yè)務(wù)能力是關(guān)鍵。
（三）重視技術(shù)賦能，提升“卡脖子”本領(lǐng)
AI、大數(shù)據(jù)、系統(tǒng)平臺（數(shù)據(jù)資產(chǎn)）等科技已經(jīng)成為重要基礎(chǔ)。對公司員工而言，AI等新技術(shù)的應(yīng)用賦能，有助于提升技術(shù)競爭力；對機構(gòu)而言，AI可以提升技術(shù)層次，節(jié)約人員成本，提升技術(shù)競爭力是提升未來競爭優(yōu)勢的關(guān)鍵。
謝謝大家！