苍老师免费av在线播放

摘要：本文簡單介紹上海市房地產(chǎn)估價師協(xié)會房地產(chǎn)估價專家委員會的作用，社會責(zé)任及專家委員會的自律管理。包括制度及專家隊伍建設(shè)，專家承擔(dān)估價報告鑒定和報告質(zhì)量評審工作，落實社會責(zé)任，發(fā)揮技術(shù)指導(dǎo)作用等。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價專家委員會、專家隊伍建設(shè)；社會責(zé)任

1992年10月黨的十四大提出“我國經(jīng)濟(jì)體制改革的目標(biāo)是建立社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制?！痹谏鐣髁x市場經(jīng)濟(jì)體制改革的大背景下，土地、房地產(chǎn)估價行業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。國有土地使用權(quán)及房地產(chǎn)作為特殊的商品，可依法進(jìn)入市場流通。為房地產(chǎn)市場服務(wù)的房地產(chǎn)估價行業(yè)隨之產(chǎn)生，30年來迅速發(fā)展成為一支年青的經(jīng)濟(jì)鑒證類中介隊伍，各省市相繼成立了土地、房地產(chǎn)估價師協(xié)會。1997年1月16日上海市房地產(chǎn)估價師協(xié)會成立，是房地產(chǎn)和土地估價合一的專業(yè)協(xié)會。

在社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制逐步建立和運(yùn)行過程中，2000年房地產(chǎn)估價行業(yè)經(jīng)歷了一次重大改革。根據(jù)《關(guān)于經(jīng)濟(jì)鑒證類社會中介機(jī)構(gòu)與政府部門實行脫鉤改制的意見》（國辦發(fā)［2000］51號）及國土資源部、建設(shè)部的規(guī)定，2000年9月上海開始實施土地、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)脫鉤改制工作，包括人員、財務(wù)、業(yè)務(wù)、名稱四個方面脫鉤（簡稱“四脫鉤”）。脫鉤以后，估價機(jī)構(gòu)成為市場中的“新經(jīng)濟(jì)組織”?！八拿撱^”是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展和接軌國際的必然趨勢。到2001年初，上海市的土地、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)脫鉤改制基本完成，估價機(jī)構(gòu)的數(shù)量從脫鉤前的98家，減少到61家。

一、成立房地產(chǎn)估價專家委員會的初心

改革開放后，上海的經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)出現(xiàn)了勃勃生機(jī)，城市更新、舊區(qū)改造高速度推進(jìn)。1992年上海市政府提出舊改的目標(biāo)：到本世紀(jì)末要完成365萬㎡危房、棚戶、簡屋（簡稱“365危棚簡”）舊區(qū)改造任務(wù)。2002年市政府發(fā)布《上海市城市房屋拆遷管理細(xì)則》（滬府第111號）文中第五十三條規(guī)定：“拆遷當(dāng)事人評估結(jié)果有爭議的，一方當(dāng)事人可以向上海市房地產(chǎn)估價師協(xié)會組織的房屋估價專家委員會申請鑒定。拆遷當(dāng)事人在收到評估報告后的15日內(nèi)未申請鑒定的，以評估結(jié)果作為裁決依據(jù)；申請鑒定的，以鑒定結(jié)果作為裁決依據(jù)”。市政府授權(quán)房地產(chǎn)估價行業(yè)協(xié)會承擔(dān)此艱巨的社會責(zé)任，是對行業(yè)協(xié)會自律管理的極大信任。

2002年4月“上海市房地產(chǎn)估價師協(xié)會房屋拆遷估價專家委員會”成立，在2002年7月4日協(xié)會年會上正式揭牌。房屋拆遷估價專家委員會成立后，立即開展評估政策咨詢服務(wù)及房屋拆遷估價報告的鑒定工作，有效地維護(hù)了拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障城市建設(shè)項目順利實施房屋拆遷。

隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展，房地產(chǎn)估價行業(yè)的業(yè)務(wù)范圍全方位拓展，估價行業(yè)的健康成長，更需要加強(qiáng)對估價產(chǎn)品的質(zhì)量監(jiān)督及鑒證管理工作。按當(dāng)時的規(guī)定，專家委員會受理估價報告鑒定的范圍只限于房屋拆遷的估價報告，其他目的類型的估價報告如司法、落政、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、銀行抵押等估價爭議申請鑒定須報市房地局批準(zhǔn)才可受理鑒定。2004年7月市局批準(zhǔn)協(xié)會的請示報告，同意專家委員會更名為“上海市房地產(chǎn)估價師協(xié)會房地產(chǎn)估價專家委員會”（以下簡稱“專家委員會”），擴(kuò)大受理估價報告鑒定的范圍，可以受理各種目的類型報告的鑒定，并賦予專家委員會承擔(dān)估價行業(yè)技術(shù)指導(dǎo)的職能。

2006年5月上海市房地產(chǎn)估價師協(xié)會第三屆第二次常務(wù)理事會通過了《關(guān)于加強(qiáng)專家委員會管理職能和建立專家?guī)斓囊庖姟罚ㄒ韵潞喎Q“意見”）。專家委員會的職責(zé)是加強(qiáng)管理和技術(shù)指導(dǎo)，組建和管理行業(yè)專家?guī)?，專家?guī)烊霂鞂＜页袚?dān)估價報告的鑒定和報告質(zhì)量評審工作。這是專家委員會成立以來的一項重大改革。

二、專家委員會自律管理及專家隊伍建設(shè)

2016年1月協(xié)會對《意見》實施十年來的成效進(jìn)行總結(jié)，提升為上海市房地產(chǎn)估價師協(xié)會的行規(guī)，發(fā)布了一系列自律管理的規(guī)程、規(guī)劃、規(guī)定。如：《上海市房地產(chǎn)估價師協(xié)會房地產(chǎn)估價專家委員會工作規(guī)程》、《上海市房地產(chǎn)估價師協(xié)會房地產(chǎn)估價專家委員會專家管理的規(guī)定》、《上海市房地產(chǎn)估價師協(xié)會房地產(chǎn)估價專家委員會房地產(chǎn)估價報告鑒定工作規(guī)則》、《上海市房地產(chǎn)估價師協(xié)會房地產(chǎn)估價專家委員會房地產(chǎn)估價報告評審工作規(guī)則》。

這些規(guī)定進(jìn)一步規(guī)范、細(xì)化了專家委員會自律管理的職能，簡單歸納如下：

（一）專家委員會

專家委員會成員由協(xié)會理事會選舉產(chǎn)生，其屆別自第三屆起與協(xié)會的屆別同步。專家委員會的任務(wù)：

①負(fù)責(zé)本市房地產(chǎn)估價行業(yè)專家隊伍的建設(shè)和管理。負(fù)責(zé)組建行業(yè)專家?guī)?，對專家?guī)鞂嵭袆討B(tài)管理，對每期專家進(jìn)行考核或年度履職評價，根據(jù)需要對專家?guī)鞂＜疫M(jìn)行增補(bǔ)、調(diào)整；

②開展或參與本市及國家有關(guān)房地產(chǎn)估價標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范的研究、制定，推動行業(yè)技術(shù)創(chuàng)新；

③負(fù)責(zé)房地產(chǎn)估價報告的質(zhì)量評審和鑒定，出具估價報告評審意見或估價報告鑒定結(jié)論；

④負(fù)責(zé)行業(yè)技術(shù)指導(dǎo)工作，組織開展行業(yè)技術(shù)交流和研討；

⑤負(fù)責(zé)估價報告鑒定檔案及估價報告評審檔案的整理、建檔工作，檔案由協(xié)會長期保存。

⑥承擔(dān)政府委托或轉(zhuǎn)移的其他職能。

（二）專家?guī)?/strong>

從2006年第四期起設(shè)立專家?guī)?，入庫專家由各估價機(jī)構(gòu)（會員單位）按專家條件推薦，經(jīng)專家委員會考評后擇優(yōu)錄取，發(fā)文公布，向?qū)＜翌C發(fā)專家證書。專家聘任期1-2年，第七期起專家聘任期改為2年。

①入庫專家條件

·取得房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格后，連續(xù)從事房地產(chǎn)估價實務(wù)6年以上，估價實務(wù)經(jīng)驗豐富，具有較高的估價理論水平及相關(guān)業(yè)務(wù)知識，能滿足所承擔(dān)的專業(yè)工作要求；是本協(xié)會的個人會員，在行業(yè)內(nèi)有較高的聲譽(yù)。

·熟悉領(lǐng)域相關(guān)的法律、法規(guī)、管理制度及行業(yè)技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)等，并認(rèn)真遵照執(zhí)行。

·熱心推進(jìn)估價行業(yè)發(fā)展，自愿承擔(dān)專家委員會安排的工作任務(wù)，嚴(yán)謹(jǐn)、負(fù)責(zé)的態(tài)度及時完成任務(wù)。

·無違法違紀(jì)行為，誠信檔案中無不良記錄，作為估價報告完成人，近兩年無估價報告被鑒定為“應(yīng)重新評估”或被評審為“不合格”等情況。

②專家?guī)鞂＜业墓ぷ魅蝿?wù)及權(quán)利和義務(wù)

·入庫專家要承擔(dān)專家委員會安排的工作任務(wù)。工作任務(wù)主要包括估價報告的評審或鑒定、繼續(xù)教育授課、課題研究、咨詢服務(wù)等。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，專家完成工作任務(wù)后可享受工作補(bǔ)貼。

·工作中要嚴(yán)格遵守保密制度、回避制度，遵循公正、客觀，獨(dú)立的評估原則，恪守職業(yè)道德和執(zhí)業(yè)規(guī)范及專家委員會規(guī)定的有關(guān)專家行為準(zhǔn)則。

·專家的工作受協(xié)會保護(hù)。專家要珍惜專家榮譽(yù)，維護(hù)專家委員會、協(xié)會及估價行業(yè)的聲譽(yù)，積極參加公益活動等。

·專家委員會對專家工作情況實施年度履職評價，對存在違法違規(guī)行為的、年度履職評價不合格的、連續(xù)兩次無正當(dāng)理由不參加工作的及因身體健康狀況不勝任工作等情況的專家，專家委員會可終止專家資格。

（三）專家隊伍發(fā)展?fàn)顩r

2006年建立專家?guī)煲院?，專家隊伍人?shù)逐年擴(kuò)大，第一期專家有30名，第十期專家有76名，第一期至第十期歷時15年，共有230多名專家參加過估價報鑒定和評審工作。專家隊伍的職業(yè)資格構(gòu)成趨于多樣化，專家的業(yè)務(wù)素質(zhì)能適應(yīng)各種目的類型的估價報告質(zhì)量評價的要求，表1的數(shù)據(jù)可反映第一期至第十期專家委員會和專家隊伍的變化情況。

表1  房地產(chǎn)估價專家委員會及專家隊伍發(fā)展?fàn)顩r

三、估價報告鑒定和評審的工作規(guī)則

在估價報告鑒定和評審工作過程中，為保障專家堅持“公正、客觀、獨(dú)立”的原則完成任務(wù)，專家委員會制定了一些工作制度，要求專家?guī)鞂＜液蛥f(xié)會工作人員執(zhí)行。

（一）回避制度

協(xié)會工作人員在分配估價報告鑒定或報告評審任務(wù)、安排專家組人員時，要執(zhí)行“回避制度”。不能安排專家承接自己執(zhí)業(yè)機(jī)構(gòu)或密切相關(guān)機(jī)構(gòu)完成的估價報告；如果專家接到這類需要回避的報告，應(yīng)立即退回協(xié)會，協(xié)會另安排專家接此任務(wù)。

（二）保密制度

協(xié)會工作人員在分發(fā)被鑒定或評審的估價報告前，先要復(fù)制隱去估價機(jī)構(gòu)的名稱和報告完成人及審核人的名字，然后才發(fā)給專家。

專家應(yīng)嚴(yán)格遵守保密制度。鑒定組專家在獨(dú)立完成報告的鑒定意見后，在專家組集體討論鑒定綜合意見的會上，專家可暢所欲言發(fā)表自己的意見，但會后不能散布專家組的討論情況。

參與報告評審的專家在獨(dú)立完成評審意見表后，不得外泄評審報告及報告評分的相關(guān)信息。

（三）使用“專家代碼”的規(guī)定

專家委員會賦予專家?guī)烊霂鞂＜颐咳恕皩＜掖a”，在專家聘任期內(nèi)可有效使用。專家代碼僅專家本人知道，可通過專家代碼收件（協(xié)會提供的有關(guān)資料、案例信息等）或反饋自己完成的報告鑒定或評審意見；在鑒定報告或評審報告意見表上用專家代碼簽名；現(xiàn)場查勘工作證用專家代碼，不寫專家名字；這為專家能客觀，獨(dú)立發(fā)表自己的見解創(chuàng)造良好條件。

（四）報告鑒定和評審工作嚴(yán)格按程序規(guī)范操作

①協(xié)會工作人員對申請鑒定的估價報告要進(jìn)行合法性、完整性的資料審核，符合規(guī)定要求的才能受理鑒定，安排專家組。專家組接任務(wù)后，一般3天內(nèi)安排現(xiàn)場查勘，10日內(nèi)安排專家組合議會討論形成鑒定意見及鑒定結(jié)論；專家委員會出具鑒定報告及鑒定結(jié)論，對合格報告的鑒定結(jié)論為“維持原估價結(jié)果”；對不合格報告的鑒定結(jié)論為“應(yīng)重新評估”。

②專家組專家應(yīng)參加鑒定工作的全過程，包括現(xiàn)場查看、獨(dú)立完成自己的鑒定意見，參加專家組合議會討論。

在現(xiàn)場查勘過程中，要進(jìn)拆遷區(qū)片、要進(jìn)戶，做好現(xiàn)場記錄。如遇拒絕進(jìn)門或半路阻攔等侮辱性“禮遇”，專家組可立即停止現(xiàn)場查勘程序，專家委員會可出具“終止鑒定”的結(jié)論。

③估價報告評審實行初審、復(fù)審、會審三級審查制度。每篇報告安排初審專家2名、主審專家1名。專家要依據(jù)評審標(biāo)準(zhǔn)，獨(dú)立進(jìn)行分析、評定分值、指出扣分點(diǎn)或加分點(diǎn)，并說明理由，完成評審意見表。主審專家著重對初審結(jié)果進(jìn)行復(fù)核，分析專家評分差距ΔS，把握專家組評分標(biāo)準(zhǔn)的一致性，綜合評審意見。

會審由專家委員會組織，專家委員會、行政主管部門負(fù)責(zé)人及主審專家組成，對評審報告逐篇進(jìn)行會審，重點(diǎn)審查評分不合格的報告及評分偏離度大、評分差距大的報告，形成會審結(jié)論。專家委員會負(fù)責(zé)寫成評審結(jié)果報告，提交政府主管部門審定、發(fā)文公布。

四、積極發(fā)揮評估技術(shù)指導(dǎo)作用

估價專家委員會的技術(shù)指導(dǎo)作用體現(xiàn)在三方面。

首先，是專家?guī)鞂＜彝ㄟ^估價報告的鑒定、評審工作實務(wù)提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。專家參加報告鑒定和質(zhì)量評審工作中，接觸到大量復(fù)雜的各種目的類型的估價報告，通過專家小組會上結(jié)合項目的實務(wù)研討，從各位專家的鑒定意見互相交流中，取長補(bǔ)短擴(kuò)大知識面，對彼此業(yè)務(wù)水平的提高有直接的指導(dǎo)作用。專家在執(zhí)業(yè)機(jī)構(gòu)的估價工作中，起著“傳幫帶”的作用，間接推動本機(jī)構(gòu)估價師重視提高估價報告的質(zhì)量問題。

第二，專家組對年檢報告的評審綜合意見向被評審的估價機(jī)構(gòu)反饋，評審“合格”的報告用書面方式反饋專家評審綜合意見。對評審為“不合格”的報告采用座談或約談方式反饋專家評審綜合意見，專家委員會通知機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人及報告完成人（報告上簽名的估價師）參加意見反饋會，并邀請評審該報告的專家出席。“評審綜合意見反饋”對估價師和估價機(jī)構(gòu)的具體業(yè)務(wù)指導(dǎo)作用是很有效的。

第三，組織專家參加協(xié)會立題的課題研究項目。研究課題完成后在行業(yè)內(nèi)推廣應(yīng)用，直接指導(dǎo)推進(jìn)全行業(yè)重視估價報告的合法性、規(guī)范性和合理性問題，努力提高估價報告質(zhì)量。

協(xié)會重視估價實務(wù)相關(guān)的課題研究，鼓勵估價機(jī)構(gòu)各自開展立題研究，對一些全局性的課題，由專委員會組織專家參加研究，如：

《房地產(chǎn)和土地估價報告評價體系研究》（2006年完成）；

《上海房屋拆遷中建筑物基準(zhǔn)重置價格的應(yīng)用研究》（2008年完成）；

《上海市住宅房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)計稅價值批量評估》（2011年完成）；

《房地產(chǎn)（舊里）區(qū)片價格評估研究》（2014年完成）等。

2015年后隨著房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的發(fā)展又研究和制定了一批技術(shù)指引。

在研究課題完成后，在估價師繼續(xù)教育培訓(xùn)會上向全體估價師進(jìn)行介紹，并在全行業(yè)推廣應(yīng)用。

以《房地產(chǎn)和土地估價報告評價體系研究》（以下簡稱“評價體系”）課題成果應(yīng)用為例，專委員會在2009年專家評審培訓(xùn)會上，對2009年的年檢抽查報告評審按《評價體系》標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評分。對應(yīng)實地抽樣的95份估價報告，安排46名專家，組成95個專家評審小組。平均每位專家要參加6或7個評審小組，平均每人評審不同類型的估價報告6.5篇。專家評審?fù)瓿珊?，我們對每個評審小組中各專家的評分差異程度進(jìn)行統(tǒng)計分析，設(shè)定“評分偏離度P”和“評分全距ΔS”兩個指標(biāo)進(jìn)行統(tǒng)計分析。

“評分偏離度p”按以下公式計算：

  式中：p_i —某評審小組中，某專家的評分偏離度

                s_i  —某評審小組中，某專家的評分值

—某評審小組中，各位專家評分值的算術(shù)平均值

2009年上海市房地產(chǎn)估價報告評審結(jié)果，按《評價體系》標(biāo)準(zhǔn)，專家評分偏離度測算結(jié)果見表2。從表2看出：P＜5％和5％≤P＜10％兩項合計占比為74.1％；

表2  專家評分偏離度P分布表 （2009年檢報告評審）

說明大多數(shù)專家的評分差異并不顯著，評估結(jié)果基本一致、專家對《評價體系》基本掌握。

“評分全距ΔS”是對估價報告評分差異情況的簡單測度，是對某篇報告專家評分的最大值與最小值之差。從表3看出：對某篇報告專家評分的最高分與最低分的分差ΔS超過20分的報告有12篇，占95篇報告總數(shù)的12.6％，說明這12篇報告的專家評審結(jié)果存在較大的分歧。這種情況的報告要引起注意，值得進(jìn)一步分析或安排新的專家組重新評審。

表3   估價報告評分全距ΔS分布表（2009年檢報告評審）

堅持評審標(biāo)準(zhǔn)，正確把握評審口徑，不僅體現(xiàn)專家對估價報告的評價能力，更關(guān)系到報告評審結(jié)果的可靠性、有效性。這種檢查方法既指導(dǎo)專家做好報告評審工作，提高專家的報告評價水平，也充分發(fā)揮專家委員會的技術(shù)監(jiān)督管理作用。

五、結(jié)語

房地產(chǎn)估價專家委員會的作用主要體現(xiàn)在以下兩方面：

1.推進(jìn)房地產(chǎn)估價行業(yè)產(chǎn)品（包括估價報告、咨詢報告及課題研究成果等）質(zhì)量的提高，指導(dǎo)估價師提高業(yè)務(wù)水平，激勵估價機(jī)構(gòu)探索拓寬業(yè)務(wù)范圍及競爭能力。

2.培育一支高素質(zhì)的專家隊伍。他們具有承擔(dān)各種類型估價報告質(zhì)量評價的能力，敢于承擔(dān)難度較高的社會責(zé)任，如對房屋拆遷（征收）估價報告，司法、落政等情況較復(fù)雜、矛盾較大的估價報告作鑒定。專家委員會和專家頂著要“高估”或要“低估”的各種壓力，堅持依法評估、誠信至上承擔(dān)社會責(zé)任，提交“公平、客觀、獨(dú)立”的估價鑒定結(jié)論，努力做好為房地產(chǎn)市場鑒證服務(wù)的“第三方”。

我國房地產(chǎn)估價行業(yè)在計劃經(jīng)濟(jì)向社會主義市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的大背景下成長、壯大，行業(yè)發(fā)展從借鑒國際上的估價理論和經(jīng)驗起步，雖然起步較晚，但行業(yè)的業(yè)務(wù)范圍覆蓋面及業(yè)務(wù)量卻實現(xiàn)了跨越式增長。短短的30年發(fā)展，在估價理論、技術(shù)、經(jīng)驗等方面已趕上國際水平，能滿足房地產(chǎn)市場發(fā)展的需求，在行業(yè)自律管理、承擔(dān)社會責(zé)任等方面明顯體現(xiàn)著中國特色。

作者：吳賽珍

工作單位：上海市房地產(chǎn)估價師協(xié)會