摘要：本文主要講述了房地產估價行業(yè)的發(fā)展歷程、角色定位以及面臨的挑戰(zhàn)。該行業(yè)歷經30年的發(fā)展，不僅是城市發(fā)展的見證者，更是百姓生活蝶變的助力者。然而，隨著互聯(lián)網的發(fā)展和政府職能的調整，該行業(yè)也面臨著諸多挑戰(zhàn)。作者指出，要想在行業(yè)中立足，就必須成為行業(yè)風范的錘煉者、信心與方向的引領者和技術賦能的先行者。
關鍵詞：親歷；見證；信心
2024年，注定是一個不平凡的年份，這是新中國成立75周年，是全面貫徹落實黨的二十大精神的關鍵之年,是深入實施“十四五”規(guī)劃的攻堅之年。對于我們房地產估價行業(yè)來說，更是一個舉足輕重的時間節(jié)點——這是“國家實行房地產價格評估制度”、“國家實行房地產價格評估人員資格認證制度”30周年。
春江潮水連海平，海上明月共潮生。
時也，勢也，每個行業(yè)的發(fā)展變遷，始終離不開時代的車輪驅動；也離不開城市發(fā)展、技術演變、人才更迭帶來的命題和挑戰(zhàn)。半個甲子的歲月沉淀，房地產估價行業(yè)圍繞著“揭示和表達房地產的客觀價格”這一準則和圭臬，伴隨著新中國城市商品經濟、地產行業(yè)的萌芽、發(fā)展、躍升，成為見證時代發(fā)展、印證高質量前行的重要角色。
站在歷史的時間軸上，我們應當有回望30年的欣然沉淀和初心復盤；更要有賡續(xù)傳承、創(chuàng)新前行的勇氣定力。當然，勇氣和定力的來源，是對自身根基、發(fā)展定位、角色屬性的準確判斷——房地產評估，既是時代重要節(jié)點的親歷者、城市發(fā)展騰飛的見證者，更是百姓生活蝶變的助力者。
一、何為時代重要節(jié)點的親歷者？
這源自國民經濟結構性發(fā)展的客觀規(guī)律和房地產行業(yè)的本質屬性。房地產行業(yè)是我國經濟的支柱性產業(yè)，30年間，隨著城市版圖的日新月異和我國房價不斷走高,房產在老百姓的日常生活中既是生活必需品,又是個人的重要大額資產。因此,如何對房地產進行正確合理的評估定價,對國家、房地產公司、信貸機構、房產中介機構和民眾個人而言,都有著十分重要的意義。
1992年，中國實行了土地有償使用，1994年，國家立法規(guī)定實行房地產價格評估制度。1999年發(fā)布的國家標準《房地產估價規(guī)范》，作為國家房地產評估業(yè)第一部國家標準，它規(guī)范了房地產估價行為，從技術操作上保證了估價結果的客觀公正和合理。
應運而生、應時而興。
從萌芽初期，房地產估價行業(yè)就明確了自身的職業(yè)定義：根據特定的估價目的，遵循公認的估價原則，按照嚴謹的估價程序，運用科學的估價方法，對房地產在估價時點的價值進行估算和判定的活動——它不僅具有專業(yè)性、技術性、復雜性，更是科學、藝術和經驗三者的結合。
走過三十載春秋。這段歷程中，房地產估價師行業(yè)伴隨著中國商品房、商品經濟的萌芽、發(fā)展、騰飛，逐漸壯大，成為推動房地產市場健康有序發(fā)展的重要力量。
二、何為城市發(fā)展騰飛的見證者？
財經作家吳曉波在《激蕩三十年》中，對中國市場經濟浪潮的30年沉浮做了故事性的梳理和講述，其中充滿著拓荒者的無畏探索、引領者的跋涉前行。
房地產估價行業(yè)何嘗不是如此——當我們在城市快速更迭的大街小巷穿梭；當我們見證著城市天際線不斷躍升，這過程中，房地產估價的身影始終伴隨——它評估的不僅是數字，也是城市縱深的價值肌理；服務的不僅是百姓，更是城市的發(fā)展版圖延伸。
古鎮(zhèn)錢塘，自古繁華，作為改革開放最早的先行地之一，房地產評估，也在第一時間推動著城市地產的萌芽起步。
90年代初期，互聯(lián)網還沒有誕生普及、媒體廣告依然是稀缺品，伴隨著城市核心商品房的開發(fā)和二手銷售，很快催生了第一塊評估業(yè)務——課稅評估誕生。課稅的價值賦能，很快解決了彼時的交易痛點，即不同類型、不同新舊和裝修標準的二手房，其賠付標準的確定。通過評估師的定級，促進了交易市場的穩(wěn)健起步。
2000年左右，所有的中介機構一律跟政府脫鉤，房地產估價行業(yè)也于2001年實現(xiàn)脫鉤，開始市場化，估價作為客觀公正的中間媒介，對城市地塊的拆遷建設，起到了立竿見影的效果。
比如，在老小區(qū)和城市廠區(qū)的拆遷工作中，因為制度的不完善、標準的不清晰，補償價格沒有市場價可做參考，導致房地產價值補償雙方的矛盾很明顯，這當中，評估起了關鍵性的作用。通過科學的方法，確定公正合理的價格，對于推進征收的順利推進、緩解人民內部的矛盾都產生了重要作用。
三、何為百姓生活蝶變的助力者？
城市是快速迭代發(fā)展的有機體，作為改革開放后最早在春風中蘇醒的江南重鎮(zhèn)，杭州以西子湖的婉約、錢江潮的澎湃，驅動著這座城市版圖的日益擴大、能級的不斷提升。這其中，地產價值隨著城市區(qū)域的發(fā)展戰(zhàn)略調整，迎來了眾多歷史性的節(jié)點——西湖整治、城市西進、錢塘江時代開啟、城市新區(qū)開辟、城中村改造、三大世界文化遺產串珠成鏈……每一項重要的城市空間發(fā)展規(guī)劃，都牽涉到百姓民生的結構性調整、生活版圖的蝶變重生。
這其中，精準的評估數據、完備的評估機制、妥善的評估溝通，產生了無可估量的重要作用。
宋高宗曾有詩：“西溪且留下”，成為如今雋永江南濕地景觀的重要注解，西溪濕地也是杭州自然與人居和諧共生的全球典范。
然而將時光撥回20年前，西溪濕地原住民的拆遷過程中，也曾經出現(xiàn)過許多不和諧的聲音和群體性事件。
新世紀開篇，杭州大力推進西溪濕地綜合整治工程，這個過程中，對原住民土地價值、房屋價值的評估就顯得尤為重要。
由于長期“靠水吃水”，西溪濕地整治初期，需遷出大量的村民，為自然的修復保留重組的空間，這個時候，關于土地價格的衡量就產生了矛盾。
此時，評估扮演了定海神針的作用，估價師們深入現(xiàn)場調研，對周邊房屋價值進行了全面評估。他們不僅考慮了房屋的物理屬性，如結構、質量、位置等，還結合了歷史價值、環(huán)境因素、政策影響等多維度指標，為政府提供了科學、合理的評估報告。這一報告不僅確保了原住民能夠得到公正的補償和妥善的安置，更為項目的順利實施提供了有力保障?？茖W的評估手法、人性化的溝通手法，有針對性地尋求解答、化解矛盾，保障了整體綜保工程的順利開展，為如今“城市之肺”的和諧景象貢獻了行業(yè)力量。
毫不夸張地說，房地產估價師的專業(yè)技能是城市建設的堅實基石之一。他們運用精湛的估價技術和豐富的實踐經驗，對城市中的房地產進行精準評估。
在西湖西進、城中村改造、舊廠房搬遷等一系列重大民生熱點、民生實事的推進過程中，房地產估價師們以其專業(yè)的視角，對城市用地性質、容積率、建筑密度等因素進行深入分析，為政府提供了科學的規(guī)劃建議。行業(yè)充分考慮了城市的可持續(xù)發(fā)展需求，注重資源的合理配置和空間布局的優(yōu)化，這些舉措，推動城市規(guī)劃更加科學、合理，城市的未來發(fā)展更加有序、健康。
在土地征收領域，房地產估價師們通過對土地征收補償方案的嚴格評估，確保了征收的公平性和合理性，估價師深入了解了被征收土地的實際情況和村民的利益訴求，為政府提供了公正的評估報告。不僅維護了農民和市民的合法權益，也為土地征收工作的順利進行提供了有力保障。
四、時代蓬勃向前，唯一不變的，就是變化本身
和許多行業(yè)一樣，房地產估價行業(yè)也面臨著全新的機遇和挑戰(zhàn)：隨著互聯(lián)網的蓬勃興起、政府部門的職能調整、技術路徑的更新迭代，我們的行業(yè)也出現(xiàn)了諸多痛點：房地產交易課稅評估業(yè)務式微、評估業(yè)務量雪崩式的下降……挑戰(zhàn)，源自多個方面：
（一）其一，信息化的快速沖擊，“分一杯羹”的競爭者多了
信息化的快速發(fā)展，讓技術公司大量躋身傳統(tǒng)行業(yè)，京東、淘寶、工行等入庫司法網絡詢價平臺；同時由于種種原因，稅務部門開始建立了存量房交易計稅征管信息系統(tǒng)，交易課稅不再需要估價機構的評估報告了，因此估價行業(yè)起步階段賴以生存的業(yè)務——房地產交易課稅評估面臨重大挑戰(zhàn)，近乎蒸發(fā)；
同時，在線估價平臺席卷金融界，一些互聯(lián)網信息技術公司紛至沓來，與我們的估價機構一起，實行網絡估價服務，搶占了大量的客戶資源。
（二）其二，評估行業(yè)的定義紊亂，“自亂陣腳”的心態(tài)多了
房地產評估有著嚴格的定義和屬性，但是由于業(yè)務量的減少、競爭的高度擠壓，出現(xiàn)了違背行業(yè)定義的諸多現(xiàn)象。如根據資產評估法，房地產價格咨詢服務和房地產價格評估服務同樣是對房地產價格的估算，但兩者的界定有著清晰的邊界——房地產價格評估服務是對房地產價格評定、估算，并出具房地產估價報告的評估專業(yè)行為，評估機構和評估專業(yè)人員對出具的評估報告承擔法律責任，而房地產價格咨詢服務不能出具房地產評估報告，不承擔價格咨詢服務行為的法律責任。
但兩者的混淆時有發(fā)生，一些機構讓評估服務變成了咨詢服務，收費卻按咨詢服務的成本定價，而評估機構和評估人員需要承擔出具估價報告的法律責任，權力和義務完全相左，對行業(yè)的規(guī)范性產生了不良影響。
（三）其三，從業(yè)者職業(yè)素養(yǎng)良莠不齊，不正當競爭多了
估價師行業(yè)，本身有著嚴格的職業(yè)規(guī)范，比如出具房地產價格咨詢服務結果時不應出具帶有“房地產評估”字眼，更不應該有估價師簽字的內容；比如出具房地產評估報告時必須嚴格按照房地產估價規(guī)范，即使采用表格式估價報告，雖然可以比敘述式估價報告簡明扼要一些，但其內容仍然應包含敘述式估價報告應有的內容，不能省略某些內容，包括所有的附件；又比如房地產價格評估服務決不能省略現(xiàn)場查勘這一環(huán)節(jié)，且應有二名估價師參與估價活動……
但是實際操作中，有不少機構和個體估價師不斷違背這些準則，看似眼前得利，但對整個行業(yè)的規(guī)范性管理、標準性收費、制度化約束都會產生嚴重的負面影響。
以上這些現(xiàn)象，既有各行各業(yè)共同面臨的結構性問題和發(fā)展性思考，也有估價師行業(yè)所獨有的行業(yè)癥候，如何在30周年的這個時間節(jié)點，以歷史的眼光、以發(fā)展的自信、以擁抱變化的態(tài)度、以自我革新的精神，不斷梳理優(yōu)勢、尋找藍海、驅動迭代，考驗著我們行業(yè)的每個人，也決定了行業(yè)接下來的發(fā)展態(tài)勢。
五、首先，我們要做行業(yè)風范的錘煉者
不容否認，房地產估值數據和信息系統(tǒng)給金融業(yè)帶來了高速、便捷的房地產估值服務，這是社會發(fā)展的一個必然趨勢，大數據的先驅者正在給房地產估值業(yè)務帶來一場革命，在藝術與科學之間的頻譜上將其推向科學。
但是，在中國這個缺乏真實數據的社會里，加上每一處房地產又有其影響價值的不同因素，許多需要現(xiàn)場查勘才能發(fā)現(xiàn)和了解，單純依照數據，無法提供比傳統(tǒng)評估更準確的估值。
因此，從行業(yè)風范和職業(yè)操守上，每個估價師要堅信，房產的估價將永遠既依賴于科學方法，也依賴于專業(yè)判斷，從業(yè)者應當從自身的思想意識著手、從行業(yè)操守著手，不斷錘煉自身的專業(yè)能力，規(guī)范從業(yè)的行為，方能在行業(yè)發(fā)展的浪潮中某得生存的空間。
其次，我們要做信心與方向的引領者。
房地產作為特殊的商品，估價是永恒的話題，估價師的重要性將長期存在，我們需要保持信心，同時也應該明確方向：今后我們重點去估哪類房地產，去估哪種估價目的的評估項目？
應當積極探索“新”、“特”、“難”的房地產估價業(yè)務，如農村房地產，損害房地產，歷史建筑，車站，機場、碼頭，加油站，大型綜合體，軍隊房地產，教育房地產，養(yǎng)老產業(yè)房地產，違法房地產，土地增值稅計稅價值，投資性房地產減值測試，集資房地產，經濟適用房等等。
六、再次，我們要做技術賦能的先行者
評估，在英文中是estimate，esti這個詞根指代“價值”，而其中也藏著“mate”這個詞根，這就要求我們關注價值本身，注重良伴前行。
其一，關注技術創(chuàng)新，更多采用自動化和數據分析工具來提高效率和準確性。例如，使用無人機進行航拍測量和高精度地理定位系統(tǒng)進行測繪，可以減少人為誤差并提高評估的準確性。
其二，關注人工智能和大數據應用：AI和大數據技術在房地產評估領域的應用將有望增加。通過分析大量的市場數據和歷史交易記錄，可以更準確地預測房地產價格趨勢和評估價值，為投資者和業(yè)主提供更可靠的信息。
其三，關注可持續(xù)發(fā)展考量：全球對可持續(xù)發(fā)展的重視程度逐漸增加，將對房地產評估行業(yè)產生影響。我們需要更長遠的視野，如考慮可再生能源、環(huán)境友好特性和碳排放等因素，以確保評估結果與可持續(xù)發(fā)展目標一致。
中國傳統(tǒng)文化講究修身、齊家、治國、平天下。個人價值的實現(xiàn)如此，一個行業(yè)的振興也是如此。
我們應當時刻銘記初心——房地產估價行業(yè)的核心價值是公正、客觀，因此，從業(yè)者應當在行業(yè)規(guī)范、職業(yè)操守、學習精神等方面嚴格要求自身，唯有做一把剛正不阿的“尺子”、立一座不偏不倚的“天平”，方能在洶涌的時代浪潮中，正己立人，丈量時代。
作者：趙志菲
工作單位：杭州永正房地產土地資產評估有限公司