——優(yōu)秀房地產(chǎn)估價師代表
胡峰
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戴德梁行北區(qū)董事總經(jīng)理 胡峰
熱烈祝賀中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會成立30周年。在這個重要日子里，能夠作為優(yōu)秀房地產(chǎn)估價師代表在此發(fā)言，我深感榮幸。這份榮譽不僅僅是對我們個人的嘉獎，更是對我們過往多年堅持的充分認可，是對現(xiàn)階段拼搏奮進的誠摯激勵，也是對未來估價行業(yè)不斷創(chuàng)新與高質(zhì)量發(fā)展的深切寄望。
人生最開心的事情就是做自己喜歡的事。我記得上學(xué)時朱道林老師說“學(xué)好了估價有一碗飯吃”，我一直銘記于心，努力學(xué)習(xí)，希望畢業(yè)后能有這樣一口飯吃。畢業(yè)后非常幸運成為《中國房地產(chǎn)估價師》雜志擔(dān)任編輯，能經(jīng)常和行業(yè)前輩大師打交道，耳濡目染下，開拓了我的視野，也提高了理論認知。三年后我想了想還是得需要估價實踐，于是進入了一家國際房地產(chǎn)咨詢公司，想了解他們都在做什么。就這樣一路走來，在房地產(chǎn)金融，特別是房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化方向越走越深，做了一些事，也有一些體會。
回顧房地產(chǎn)估價行業(yè)過去的經(jīng)驗，我認為既要“不變”，有所堅守；又要“求變”，有所革新。不變之處在于，房地產(chǎn)估價在我國房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展中扮演著舉足輕重的角色。作為房地產(chǎn)交易公平公正的基石，房地產(chǎn)估價為交易雙方提供了合理的價格參考依據(jù)。特別是在房地產(chǎn)金融這個交叉領(lǐng)域，合理的估值可為金融機構(gòu)與投資人提供可靠的決策依據(jù)，為房地產(chǎn)市場的良性運轉(zhuǎn)、為金融市場的穩(wěn)定發(fā)展牢筑安全底線。
求變之處在于，房地產(chǎn)行業(yè)的融資需求是在變化中發(fā)展的。無論是從間接融資向直接融資的轉(zhuǎn)化，還是從增量資產(chǎn)向存量資產(chǎn)的轉(zhuǎn)變。我們房地產(chǎn)估價師如何找到自己的位置發(fā)揮專業(yè)服務(wù)，是多年來我一直思索的問題。如今有一些想法，和大家做個匯報拋磚引玉。
2005年前后，快速成長的房地產(chǎn)企業(yè)有急迫的直接融資需求，逐步謀求香港H股上市，那時我剛進入機構(gòu)，有幸參與到龍湖地產(chǎn)、金隅集團、萬達集團等知名房企赴港上市，以及北京華聯(lián)新加坡發(fā)行REITs等評估工作。從而了解到房地產(chǎn)直接融資業(yè)務(wù)中評估的要求，也為后續(xù)房地產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)開拓打下了基礎(chǔ)。
2008年，國務(wù)院辦公廳首次提出“REITs試點”后，我們便開始了對資產(chǎn)證券化REITs這類產(chǎn)品進行研究，到2024年已經(jīng)是第十六個年頭，這期間參與以下幾個方面的工作：
第一是參與規(guī)范起草。這些年我參與了比較多的證券化業(yè)務(wù)規(guī)范草擬工作，其中包括中房學(xué)的《房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)評估指引（試行）》，《深圳證券交易所資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)問答》，以及公募REITs制度中涉及估值的內(nèi)容等。在這一過程中，我們將在實踐中沉淀的經(jīng)驗和提煉的問題如實地反饋給政策制定者，尤其是讓房地產(chǎn)系統(tǒng)外的監(jiān)管者進一步了解評估業(yè)務(wù)、重視評估業(yè)務(wù)。
第二是堅持不懈開展研究。多年來我們陸續(xù)推出一系列專題報告，包括連續(xù)發(fā)布了八年的《亞洲REITs研究報告》，持續(xù)五年發(fā)布了《中國REITs指數(shù)之不動產(chǎn)資本化率調(diào)研報告》。這些報告全部是公開公益發(fā)行，在市場上產(chǎn)生了較大的反響。我們考慮問題一定不能只是從公司的角度而是要從行業(yè)角度，把行業(yè)的規(guī)律找出來，大家都按規(guī)律辦事，行業(yè)才能健康發(fā)展。
第三是積極探索實踐。從2008年開始研究海外REITs到2014年順利完成了中信啟航市場第一單的類REITs估值，到現(xiàn)在目前市場上類REITs、CMBS發(fā)行總規(guī)模超500單；公募REITs目前發(fā)行57單，其中不動產(chǎn)REITs34單。
最近公募REITs如火如荼，從估值角度看， REITs產(chǎn)品的定價高度參考評估師的資產(chǎn)估值。房地產(chǎn)估價師的工作在REITs中意義重大，對投資人的投資決策、管理人的經(jīng)營決策尤其是風(fēng)險防范起著至關(guān)重要的作用。估值結(jié)果的準確性直接影響各方?jīng)Q策的科學(xué)性與合理性。
可喜的是，經(jīng)過試點階段三年的探索，公募REITs市場已形成以收益法（DCF）作為主要估價方法的實踐共識，同時以資本化率作為對估值結(jié)果合理性驗證的重要參考依據(jù)，得到了原始權(quán)益人、監(jiān)管和投資人的認同，研究發(fā)現(xiàn)REITs不動產(chǎn)權(quán)類資產(chǎn)發(fā)行時資本化率水平與市場大宗交易提取資本化率水平接近，說明不動產(chǎn)權(quán)類公募REITs底層資產(chǎn)的估值具有較高的合理性。行業(yè)對房地產(chǎn)估價師的專業(yè)性高度認可，從而大大提升房地產(chǎn)估價師在資產(chǎn)證券化和公募REITs的作用和社會地位。
各位領(lǐng)導(dǎo)、各位同仁，REITs的不動產(chǎn)資產(chǎn)類型豐富多樣，前景非常廣闊。我們測算過，目前美國REITs市值占股市在3%，我國僅占到0.14%左右，擴容潛力巨大，是當(dāng)前新形勢下的新機遇。
展望未來，隨著房地產(chǎn)存量市場的進一步發(fā)展，不動產(chǎn)“投、融、管、退”模式不斷成熟，估價業(yè)務(wù)將從傳統(tǒng)模式不斷向高質(zhì)量的咨詢顧問、工程盡調(diào)、ESG服務(wù)、資產(chǎn)管理服務(wù)等全鏈條多元化服務(wù)發(fā)展，同時也會對房地產(chǎn)估價顧問隊伍提出更高的要求。我們愿繼續(xù)秉持理想、付諸行動、堅持不懈，與各位攜手共進。
最后再次對中房學(xué)的認可和肯定表示感謝，我將永遠懷著謙遜和感恩的心態(tài)，不忘初心，砥礪前行。
謝謝大家！