中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會會長 柴強
尊敬的宋部長、杜部長、李司長，各位來賓和代表：
大家好！首先，衷心感謝宋部長、杜部長、李司長出席本次活動。剛才宋部長、杜部長、李司長作了重要講話，提出了希望和要求，我們要認真學習貫徹。下面，我簡要講三點。
一、為什么要舉辦學會成立30周年活動
在今年的估價年會中，增加國家房地產(chǎn)價格評估制度建立和學會成立30周年活動的內(nèi)容，主要是近幾年許多估價機構發(fā)展遇到困難，一些估價機構負責人和估價師感到迷惘，需要回顧總結我國改革開放以來房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展歷程，引導大家正視困難、堅定信心、把握大勢、立足優(yōu)勢、謀劃未來。
1978年改革開放后，我國房地產(chǎn)估價行業(yè)幾乎重新開始，發(fā)展歷程并非一帆風順。例如，2000年估價機構脫鉤改制時，大家對前景心存疑惑，經(jīng)歷了痛苦抉擇，后來收獲滿滿。因此，如何克服當前及未來的困難和挑戰(zhàn)，可以從歷史經(jīng)驗中得到一些激勵、啟示和幫助。
同時，我們在一線的估價人，不能忘記改革開放后房地產(chǎn)估價行業(yè)的開創(chuàng)者、先行者、推動者，特別是要感謝為行業(yè)和學會發(fā)展作出重大貢獻、打下堅實基礎的周干峙會長、宋春華會長、杜鵑會長以及一批專家學者，表揚一批行業(yè)中的機構帶頭人、優(yōu)秀估價師和優(yōu)秀估價機構。
此外，要給后來的估價人留下有益經(jīng)驗，使他們無需從頭摸索、少走彎路，在前人的基礎上更好發(fā)展進步。人類發(fā)展之所以遠超其他生物，除了言傳身教，更重要的是能夠通過文字記載等方式隔代傳承。因此，我們有使命、有責任一代又一代把房地產(chǎn)估價事業(yè)傳承下去。
二、30年來房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗
過去30年房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展壯大，不完全是因為趕上了我國經(jīng)濟高速增長時期，還在于大家不斷努力探索積累了一些經(jīng)驗，歸納總結主要有以下幾條。
一是高度重視有關研究。房地產(chǎn)估價是高端專業(yè)服務，必須以研究為基礎，有關研究成果既應用于房地產(chǎn)估價師職業(yè)資格考試、繼續(xù)教育，還提煉為標準規(guī)范，引領和指導估價實踐。
二是堅守房地產(chǎn)估價師國家準入類職業(yè)資格。堅持房地產(chǎn)估價人員職業(yè)化發(fā)展，使其把估價當作長久乃至終身職業(yè)，并在估價機構里“當家作主”。
三是積極主動參與法規(guī)政策制定。關注黨中央、國務院及政府部門的有關決策部署、改革舉措等，盡早為有關政府部門提供服務，同時把估價需求嵌入相關法律法規(guī)和政策中，如房屋征收估價。
四是注重標準規(guī)范建設。編制了兩項估價國家標準以及有關估價辦法、指導意見或指引，形成了較完善的標準規(guī)范體系，為做好估價工作提供了指南。特別是《房地產(chǎn)估價規(guī)范》就像是行業(yè)的一部“民法典”，而不是一個個單獨的民事法律。
五是與時俱進、守正創(chuàng)新。特別是在估價理論、方法和術語上，結合實際，勇于解放思想、敢于自我革命。比如，很早就認識到房地產(chǎn)估價就是不動產(chǎn)估價，不動產(chǎn)估價就是房地產(chǎn)估價；將剩余法改稱假設開發(fā)法，并從靜態(tài)分析拓展到動態(tài)分析；將收益還原法改稱收益法或收益資本化法；將“估價期日”改稱“估價時點”，再改稱“價值時點”，使之更加準確直觀，等等。
六是主張務實進取、穩(wěn)健發(fā)展。長期以來，明確倡導估價機構做優(yōu)、做久、做強、做大的發(fā)展路徑，倡導專業(yè)化、科學化、市場化、咨詢化發(fā)展，不斷深化拓展房地產(chǎn)估價及相關咨詢業(yè)務。
同時要看到，行業(yè)發(fā)展中還有不少短板弱項，包括行業(yè)自律管理不夠嚴格，業(yè)內(nèi)風險警示教育不夠充分，對業(yè)外宣傳推廣行業(yè)力度不夠，高素質(zhì)專業(yè)人才比較缺乏，標準規(guī)范制定完善進展較慢，機構內(nèi)部治理不夠重視，惡性壓價招攬業(yè)務相當嚴重，過于依賴法定評估和鑒證性估價，開展城市更新、房地產(chǎn)證券化、相關資產(chǎn)處置、相關數(shù)據(jù)資產(chǎn)等新型估價業(yè)務的能力不強。
三、如何面向未來續(xù)寫房地產(chǎn)估價新篇章
現(xiàn)在，是房地產(chǎn)估價行業(yè)新的歷史起點，進入轉型升級的關鍵期，既要顧及當下生存，更要面向未來謀發(fā)展。近幾年大家都很不容易，未來更加充滿挑戰(zhàn)，原因既有估價行業(yè)的外部環(huán)境變化，也有自身的問題。未來要生存發(fā)展，大環(huán)境、大趨勢我們無法改變，只有自我演變進化，加快轉變思想觀念，推進轉型升級，有效適應外部環(huán)境變化。因此，要抓緊思考、研究房地產(chǎn)估價行業(yè)面臨的外部環(huán)境以及房地產(chǎn)估價需求和要求將會怎樣發(fā)展變化。
行業(yè)外部環(huán)境發(fā)展變化，我以為主要有三大方面：一是我國經(jīng)濟已步入高質(zhì)量發(fā)展階段；二是房地產(chǎn)市場正在轉型升級；三是數(shù)字化、網(wǎng)絡化、智能化等新一輪科技革命深入發(fā)展與廣泛應用。未來，經(jīng)濟社會發(fā)展將更加需要專業(yè)估價服務，科技手段還難以完全取代估價師，房地產(chǎn)估價行業(yè)立足于高端專業(yè)服務，評估對象為占社會財富或資產(chǎn)一半以上的房地產(chǎn)，發(fā)展空間廣闊、潛力巨大。為此：
一要高質(zhì)量發(fā)展、科學準確估價。無論是鑒證性估價還是咨詢性估價，無論是法定評估還是自愿評估，科學準確都是根基，是對估價的最底層要求。因此，必須放棄“低質(zhì)、低價、走量”的發(fā)展模式，拋棄“走過場、套模板、湊數(shù)字”式估價。要提供優(yōu)質(zhì)估價產(chǎn)品和服務，穩(wěn)住存量估價需求，激發(fā)增量估價需求。
二要秉持專業(yè)主義、長期主義。專業(yè)主義是既不盲目擴張、追求做大，也不止步于傳統(tǒng)估價業(yè)務，而是要深耕房地產(chǎn)估價業(yè)務，在此基礎上適度多元發(fā)展，順其自然拓展、做大。長期主義是沒有“速效藥”，而要堅持不懈做好房地產(chǎn)估價及相關咨詢服務，特別是要堅持做難而正確的估價。
三要加強人才培養(yǎng)和內(nèi)部治理。估價機構需要特別重視吸引培養(yǎng)高素質(zhì)青年人才，為他們提供良好工作環(huán)境和成長空間，按照現(xiàn)代企業(yè)制度做好內(nèi)部治理，建立定期學習研討制度，健全估價資料數(shù)據(jù)庫。
四要平衡好“消費和積累”的關系。估價機構負責人和股東不能賺到錢就拿回家，應按營業(yè)收入一定比例提取企業(yè)發(fā)展資金，用于人才培養(yǎng)、業(yè)務學習、抵御市場波動風險以及本機構“基礎設施”建設等。
五要擁抱并正確對待新一輪科技革命。高質(zhì)量、高效率、低成本是未來需求趨勢，但并不是盲目跟風推行自動估價，也不是簡單予以抵制，而是要利用大數(shù)據(jù)、人工智能等新科技，助力估價機構和估價師提高估價效率和準確性，減少估價結果的人為偏差和人為干預。
下一步，我們將同大家一起觀大勢、謀大局、應變局、破困局、開新局，推動我國房地產(chǎn)估價行業(yè)沿著高質(zhì)量發(fā)展的軌道行穩(wěn)致遠。我們堅信，有住房城鄉(xiāng)建設部的堅強領導，有相關部門和單位的大力支持，只要大家以堅定的信心、扎實的行動繼續(xù)努力，就一定能再創(chuàng)輝煌。謝謝！